例外的なマンション売買の登記例

2016年08月25日の記事です

先日　当事務所近くの　マンションを売買するということで

その　名義変更手続きを　させていただいたのですが

このマンション　敷地権の登記がされておらず

建物と土地　両方につき　名義変更手続きが　必要なケースでした

通常　マンションの場合　敷地権の登記ってやつがされていて

建物の名義変更をすれば　当然に　土地の共有持分も変わるので

土地の名義変更手続きは　不要なんです

で　何が問題になるかというと

今回　購入されるかたは　共同購入されるということで

それぞれの持分を決めないといけないのですが

建物は単有を　持分で割り振り　土地は共有持分を　さらに持分で割り振ることになるんです

これを一括　つまり一枚の申請書で　できるかということなんですが

個人的には　できると考えますし　先例もあったような気がします

が　申請がごちゃごちゃするので

今回は　建物土地分けて　２件で申請しました

一括で　申請して　法務局に　何か言われると　めんどくさいので

なお　当事務所の報酬は　一括の時と　同じ報酬しかいただいていませんよ

実費も　一括でも　分けて申請しても変わりませんし

最近は　法務局と　揉めても　結局　申請が通ることが多いですが

揉めるのが　めんどくさい　との思いと

やはり　依頼者の方に迷惑は　かけるわけにはいきませんので

今回は　分けて申請しました

（2016年08月25日の記事です）

何故か　今年２度目の仮処分申立

2016年06月27日の記事です

司法書士の業務といっても　幅が広く

なかなかご依頼がない事件というものがあります

そもそも需要がない　特定調停とか　限定承認の申立とか　のことですが

そこまではいかなくても　　ご依頼が少ない事件の部類に入るのが

標題の仮処分の申立なんですが

今年既に２件　ご依頼がありまして　鹿児島地裁の事件数も

いまだ４０件弱のなか　なかなか珍しい状況です

この仮処分　保証金が高額になることがネックになることが多いと思われますが

必要なときには　必須の手続きになります

仮処分打たずに　訴訟しても　その訴訟そのもが無駄になることもありますし

時には　１分１秒でもはやく仮処分を打たねばということもあります

まさに　今そのような状況に陥っている方　ご相談待ちしております

これ不思議なんですが　なぜかこのような受任の機会が少ない事件というのは

１事件受任すると　また　受任したりすることが多いです

司法書士あるあるかもしれません

（2016年06月27日の記事です）

無効な登記名義の訂正をする際に注意すべきこと

2016年06月06日の記事です

錯誤を理由に　現在の登記名義人から　登記名義を回復したい

相続登記をしようとしたら　撤回した遺言に基づいて　他の相続人が既に登記名義を取得していた　等々

こんな場合　その無効な所有権移転登記を抹消するということになろうと思いますが

その相手方である　現在の登記名義人の協力が得られない場合というか

このようなケースの場合　協力は期待できないでしょう

無効な登記の抹消を求める裁判をして　同判決に基づき抹消するということになろうと思いますが

まずしなければいけないのは　処分禁止の仮処分の申立です

なぜかというと　裁判をしている間などに

第三者などに　売却されて登記名義が同人に替わってしまうしまうリスクを排除する必要があるからです

まず仮処分命令を得てからでないと　安心して裁判もできません

先日も　仮処分の嘱託登記と　抵当権の仮登記が同日で打たれるという事案がありました

受付番号が　仮処分の方が先だったので　事なきをえましたが

仮処分発令には　供託金が必要となることがほとんどで　だいたい対象不動産の２割となります

ケースによっては多額の　キャッシュが必要となるかもしれませんが

所有権の回復が困難と　なってしまっては本末転倒です

このような事案　まず　仮処分の申立を　迅速に行うべきと　個人的には考えます

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仮処分の申立を　おこなうと　債権者審尋が　行われます

この審尋は　非公開です

先日の事案では

この場に　書類作成を行った司法書士である私の同席が　許可されました

以前は　後見の申立の際も　地裁の弁論準備の期日の際も　同席できたのに

今は　ダメです

個人的には　同席を許可した方が　裁判所も事務手続きが円滑に進むので

良いのにと　ずーーーーーーーっと思ってるのですが

（2016年06月06日の記事です）

設立・増資の際に提出する通帳とは

2016年05月30日の記事です

法人を設立する際や　資本金の増額を行う際に

金銭による出資を　行うのであれば

その出資の事実を明らかにするものとしては　通帳が最も簡便な方法と言えます

会社法成立前は　金融機関から　出資金の払込金保管証明書なるものを取得する必要がありました

（これが　結構めんどくさかった記憶があります　合格後　最初の仕事が　有限会社の設立でしたので

うっすらと記憶があります）

で　現在は通帳の写しで　よくなったので

設立の際であれば　定款認証の後などに

増資の際であれば　増資の決議後　申し込み後若しくは総数引き受け契約後に

いいいですよ　振り込んで　通帳記載して　通帳を持ってきてくださいと

いつもお願いするのですが

３人中２人くらいは　振込ではなく　口座へ入金しただけの記載しかない通帳をお持ちになります

これでは　ダメなんです

入金では　入金者の記載は　通帳にはでてきません

おかしいと言われればそうなんですが　あくまでこれは出資の事実を証明するための資料なので

だれが出資したのかが明らかにならなければならず

入金ではなく　振込でなくてはいけないのです

設立であれば　最初の手続き説明の際に

増資であっても　以後の手続きの流れの説明の際に

口座への入金ではなく　振込ですと　強調しているつもりなんですが

中々　上手く伝わらず　すいませんが一度引き出して　振り込んで下さいとお願いすることが多いです

ま　それでも　以前の払込証明書を取得していた時代と比べれば

かなり簡単になったので　会社法改正に伴う　手続きの簡素化って　すっごい便利と思うことが多々あります

私が合格したときは　会社法ではなく　商法でしたので

試験勉強として　会社法はしてないので　たまに　こんなんでいいのって思うことは多いです

（2016年05月30日）

遺産分割調停調書の記載に誤りがあるとき　どうするのか？

2016年05月16日の記事です

先日　遺産分割調停調書をもってこられて　これで不動産の名義変更できますか？

というご相談にこられた方が　いらっしゃいました

ざっと　中身を確認して　「大丈夫ですよ　これでできますよ」ということで

当事務所で　不動産の名義変更（所有権移転登記続）をさせていただくことになりました

その後　いざ申請書等を作成しようと　登記情報を取得し

調停調書を　確認すると　あららら　です

裁判所　間違ってるんです　被相続人の表示が　登記情報と一致しないんですよ

対象物件が２０ぐらいあって　そのうちの２物件だけ　被相続人の所在の表示が異なっていて

それが調書に反映されてないんです（大分前の登記でおそらく　登記情報の記載があやまりなんですが）

これ　明白な誤りが　調書にあるケース　そのものです

このまま　登記申請しても　通りません

登記情報と　調停調書の被相続人の表示が一致しないからなんですが

で　どうすればいいかというと

「更正決定」＋「確定証明書」が　必要になります

まず　裁判所に電話して　「これ　間違ってますよ」というと　「ああ　ホントですね」となります

では「更正の申立して下さい」となります

依頼者の方に事情を説明して　「郵券つけて（裁判所に聞きましょう）　更正の申立をして」

更正決定後　１週間　なんもなければ「裁判所で　確定証明書」もらって　やっと　申請できます

ご依頼いただいた当初は　すぐできますよ　とお伝えしていたのですが

思わぬ　手間がかかってしまい　時間を食ってしまいました

不動産の名義変更は　無事完了したのですが

この裁判所の更正事案　ないようで結構あるんですね（裁判官・書記官も人ですから）

過払の地裁判決事案でも　この間　ありましたし

（今年　２度目です）

（2016年05月16日の記事です）