俗に権利証と呼ばれているもの：それは

2015年06月17日の記事です

不動産の名義変更の手続きについて

定めている　不動産登記法という法律があるんですが

これが　平成１６年に大きく改正され

平成１７年から施工され　それまでと手続きが大きく変わりました

（私は平成１７年に合格し　平成１８年から実務に携わったので

その過渡期が　司法書士としてのスタート時期だったのです）

この法改正後の運用というものは　順次行われていくものでして

平成１８年当時は　ほとんど　登記済権利証という

昔から　権利証と呼ばれる書類が　価値物として

新しく名義人になった方に　法務局から交付されていました

この登記済権利証というのは　申請書副本と呼ばれる申請時に提出した書類に

法務局が　名義変更が終わりましたよという印鑑が押された書類であり

この書類は　世の中に１通しかないわけですから

その書類自体に　価値があったわけです

ところが　この改正によって

この登記済権利証という　制度は廃止されました

つまり　今は　登記済権利証という書類は　名義変更が終わっても

交付されません

かわりに　登記識別情報通知書という書類が交付されます

これが　昔でいうところの権利証の今バージョンにあたります

但し　昔は権利証というその書類自体に価値があった

なぜなら　その書類は世の中に１通しかなく

その書類を持っているということは　名義人本人である可能性が高いという推定が働くという

理屈であったわけです

ところが　今は　識別情報通知書その紙自体に価値があるあわけではなく

そこに記載されている　識別情報という　情報（パスワードのようなもの）を知っているということに

価値があるわけです

実際は　識別情報通知書の　識別情報記載部分にはシールが貼付されており

見えないようになってます　このシールは一回はがすともう貼ることはできません

これは　誰かに　識別情報を知られたということを　明らかにするためです

ということで　だらだらとなりましたが

権利証とよばれるもの

それは：改正前の登記済権利証及び改正後の登記識別情報通知書のことです

ＰＳ　良く間違えて　いらっしゃるのが　登記簿謄本ですが

これは　単なる帳簿の写しに過ぎず

いつでも　法務局に行って　６００円程払えば　誰でも取得できるもので

大した書類では　ありません

（2015年06月17日の記事です）

間違って不動産の名義を変更してしまったときどうすればいいか？

2015年06月05日の記事です

名義を変更する　不動産を間違えた

共有でする　持分の割合を間違えた

贈与税などの税金が発生しない前提で贈与したのに

名義変更後　高額の贈与税が課税されることが判明した等

名義変更後

その名義変更を取り消したい　若しくは　訂正したい

というケースも　非常にまれですが　当然あります

この場合どうするかというと

錯誤（もともと原因となった法律行為が無効ということ）を理由に

その名義変更の　所有権移転登記等を抹消若しくは更正します

この際　新しく名義人になった人の協力

（実印を押してくれて、印鑑証明書をくれて、識別情報通知書を提出してくれる）

が得れて

その後　抵当権等の登記が　入ってなければ

比較的簡単です

（抹消の登録免許税も１０００円です　しかし

その前に払った　登録免許税は戻って来ません）

錯誤無効を　原因とする　原因証明情報の作成が　多少手間がかかるくらいです

なお　この原因証明情報の作成というのは　日々裁判業務にいそしみ

頻繁に　準備書面を書いている司法書士であれば　悩むことはありません

はっきり言って　カンタンです

法務局提出書類は　あくまで報告文書に　過ぎませんが

訴訟の際に裁判所に提出する書類は　裁判官に対する　説得文書であり

より多くのスキルが　必要だからです（これは個人的意見です）

話を戻しますが

その名義変更を訂正・抹消したいが

新しい名義人や　その後の抵当権者が　協力してくれないとなると

話がつながりますが

裁判をしないといけないと　いうことになってしまいます

ということで

もし　登記簿の間違った　記載を訂正若しくは抹消したいという方は

当事務所にご相談いただければと思います

（2015年06月05日の記事です）

戻ってくる印鑑証明書とは（不動産登記の場合）

2015年05月21日の記事です

先日　不動産登記申請の場合の　印鑑証明書の原本還付について

気になったことがありましたので　今日はそのことを

不動産の名義変更とか　住宅ローンを組んで抵当権を設定する場合等

その申請をすることによって　不利益を被ることになる方の

印鑑証明書（取得後３カ月以内）を法務局に　提出しなければなりません

（売買の場合は売主さん　住宅ローンの場合は買主さん）

このように　法務局に　登記簿の書き換えを申請する際には

多種多様な　添付書類を提出しなければいけませんが

（まぁ　これを収集し　作成するのが　司法書士の仕事なんですが）

ほとんどの書類は　コピーを付ければ　原本は返してもらえます

で　その　例外が　この印鑑証明書なんですね

ほとんどのケースで　印鑑証明書の　原本の還付は認められません

なぜ　写しではだめなのか

理由は　私には理解できません　ただそう決まっているからとしか思えないのですが

そこで　例外的に　良くあるご依頼で　印鑑証明書が戻ってくる例外は

相続のときの　遺産分割協議書につけるときくらいですかね

このときの印鑑証明書には　３カ月の期間制限もありません

また　嘱託登記のときの　寄付者の承諾書につける　印鑑証明書は

返してもらえませんが　同じく　期間制限がありません

嘱託登記の申請にあたり　３ヵ月経過の印鑑証明書を渡され

原本還付して欲しいと言われたので　調べてみました

で　書いてみました　という　今日の記事でした

このような手続き的な　簡単なご質問も

当事務所宛てに　お気軽にお問い合わせください

（2015年05月21日の記事です）

共有から単独所有者になった後の住所変更

2015年05月08日の記事です

不動産の名義変更や　住宅ローンの登記の抹消を申請する際に

事前に　登記簿上の住所と　現在の住所が異なっているときには

その住所変更の申請を　しなくてはいけません

この時に　注意すべきというか

ワンポイントアドバイスですが

通常は　所有権登記名義人住所変更という　登記の目的

で　申請を行うのですが

これが　もともと共有だったのが単独所有になった場合等

数回に分けて　所有権を取得している場合には

登記簿上の　順番で特定して

「何番何番登記名義人住所変更」となるのでお気を付け下さい

なお　変更後の事項という　新しい住所の記載は

通常通り　「変更後の事項　住所　何市何番地云々」となります

僕自身

うっかり　「所有権登記名義人住所変更」としてしまいそうになってしまったので

自戒の意をこめて　書いてみました

（2015年05月08日の記事です）

登録免許税の算定基礎となる不動産価格を証するものとは？

2015年04月16日の記事です

昨日に　引きつついて　登録免許税からみのお話

登録免許税の算定基礎が　不動産価格の場合

その不動産価格を証明する書面を　名義変更の申請の際に

併せて提出しなければなりません

通常は　固定資産の評価証明書を添付します（役所の資産税課で取得します）

なお　この評価を証する書面

司法書士であれば　鹿児島地方法務局本局であれば　法務局で取得できます

（以前　久方ぶりに　自分で法務局に行って　評価を貰おうと思ったら

窓口の人が　司法書士じゃないと思ったらしく　そんなのだせないと言われて

びっくりしたことがありました

評価をもらえる制度がなくなったのかと思ったのです）

そんなこんなで　通常は登記用に　評価を取得してそれを添付するのですが

相続などの場合　相続対象財産の把握のために　名寄せ台帳の写しを取得することがあるのですが

これをその評価を証するものとして　添付してもよいものか？ということなんですが

法務局の回答は　いいっすよそれでということでした（これは　鹿屋管轄の回答です）

鹿児島本庁だと　評価は簡単に取得できるので　逡巡しないですが

地方の管轄だと　評価を取得するのも結構　手間がかかるのです

そこで　今回　聞いてみたらＯＫということでした

今まで　登記申請時に　評価を証するものとして　名寄せ台帳の写しをつけたことはありませんでした

へぇ～　いいんだということを　合格して１０年　はじめて知りました

いつまでも学びの道は　続きます

（2015年04月16日の記事です）